Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, nhà phố và nhà riêng tại TP.HCM đang đối mặt tình trạng thanh khoản suy giảm dù nhiều chủ nhà đã chấp nhận giảm giá. Trong khi đó, căn hộ tiếp tục thu hút người mua nhờ phù hợp hơn với khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và xu hướng sống hiện nay.

Từng được xem là lựa chọn hàng đầu của người mua nhà và nhà đầu tư, phân khúc nhà phố, nhà riêng tại TP.HCM đang dần mất đi sức hút khi nhiều căn giảm giá hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm được khách mua.

Trao đổi với Báo Phụ nữ TP.HCM, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng đây là hiện tượng khá rõ nét trên thị trường hiện nay, đặc biệt ở phân khúc nhà phố và nhà trong hẻm. Theo ông, thực trạng này không chỉ phản ánh sự sụt giảm giao dịch mà còn cho thấy sự thay đổi trong dòng tiền đầu tư cũng như nhu cầu của người mua ở thực.

Trước đây, nhà phố được xem là loại tài sản có tính tích lũy cao, vừa để ở, vừa có thể cho thuê hoặc chờ tăng giá. Tuy nhiên, sức cầu hiện nay đã giảm đáng kể. Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm giá nhưng lượng người mua sẵn sàng xuống tiền không còn nhiều như trước.

Ba nguyên nhân khiến nhà phố giảm giá vẫn khó bán

Theo ông Lê Quốc Kiên, có ba nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thanh khoản thấp của phân khúc nhà phố.

Thứ nhất, dòng tiền đầu tư bất động sản đã suy giảm đáng kể sau giai đoạn lãi suất tăng và nền kinh tế gặp nhiều khó khăn. Một bộ phận nhà đầu tư tạm ngưng giao dịch hoặc chuyển sang các kênh có tính thanh khoản cao hơn, khiến lực cầu đối với nhà phố giảm mạnh.

Thứ hai, sự phát triển của các khu đô thị mới tạo áp lực cạnh tranh lớn đối với nhà liền thổ trong nội đô. Nếu trước đây người mua gần như chỉ có lựa chọn nhà đất thì hiện nay họ có thêm nhiều phương án như căn hộ hoặc nhà ở trong các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có không gian xanh, bãi đậu xe, hệ thống tiện ích đầy đủ và môi trường sống tốt hơn.

Thứ ba, giá nhà phố đã tăng quá cao trong nhiều năm liên tiếp. Điều này tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua. Trong khi người bán muốn giữ mặt bằng giá cũ, người mua lại cho rằng mức giá đó không còn phù hợp với điều kiện tài chính hiện nay. Kết quả là quá trình thương lượng kéo dài và tỷ lệ giao dịch thành công giảm mạnh.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên

Hiệu quả cho thuê giảm sút

Một yếu tố khác ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của nhà phố là hiệu quả khai thác cho thuê không còn như trước.

Theo chuyên gia, nhiều căn nhà mặt tiền trị giá hàng chục tỷ đồng hiện chỉ đạt tỷ suất cho thuê khoảng 1,5% mỗi năm. Đối với nhà trong hẻm, mức sinh lời phổ biến dao động từ 2-5% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước khi tỷ suất có thể đạt từ 4-7%.

Khi giá trị tài sản tăng nhưng dòng tiền khai thác không tăng tương ứng, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lại hiệu quả nắm giữ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch nhà phố ngày càng chậm dù giá đã điều chỉnh.

Căn hộ hưởng lợi từ thay đổi nhu cầu của người mua

Trong bối cảnh nhà phố gặp khó khăn, căn hộ lại ghi nhận thanh khoản tích cực hơn.

Theo ông Lê Quốc Kiên, điều này phản ánh sự thay đổi rõ rệt trong hành vi tiêu dùng nhà ở của thế hệ mới. Nếu trước đây sở hữu nhà đất được xem là mục tiêu hàng đầu thì hiện nay nhiều người trẻ ưu tiên tính tiện lợi và chất lượng sống.

Người mua sẵn sàng lựa chọn căn hộ nhờ hệ thống an ninh, tiện ích đầy đủ, môi trường sống văn minh và không phải dành nhiều thời gian cho việc quản lý hay bảo trì tài sản.

Ông dẫn ví dụ, với khoảng 4 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu căn hộ hai phòng ngủ trong dự án có công viên, hồ bơi, bãi đậu xe và đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Trong khi đó, với cùng mức tài chính, nhiều trường hợp chỉ có thể mua được một căn nhà diện tích nhỏ nằm sâu trong hẻm.

Lãi suất hay giá nhà quá cao?

Đánh giá về nguyên nhân khiến giao dịch nhà phố chững lại, chuyên gia cho rằng cả lãi suất và mặt bằng giá đều tác động đến thị trường nhưng ở các mức độ khác nhau.

Trong ngắn hạn, lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà. Với khoản vay 2 tỷ đồng, mức lãi suất khoảng 7%/năm có thể khiến người vay phải trả khoảng 15-16 triệu đồng mỗi tháng. Nếu lãi suất tăng lên 10%, khoản thanh toán có thể vượt 19 triệu đồng. Khi lãi suất thả nổi lên 13%, số tiền phải trả hàng tháng có thể vượt 23 triệu đồng.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, yếu tố mang tính nền tảng nằm ở việc giá bất động sản đã tăng nhanh hơn khả năng khai thác và sử dụng thực tế của tài sản. Nhiều căn hộ hoặc nhà phố hiện có giá bán tăng từ 30-50% so với vài năm trước, trong khi giá cho thuê gần như không tăng tương ứng, khiến tỷ suất sinh lời ngày càng giảm.

Người mua hiện không chỉ quan tâm đến khả năng vay vốn mà còn cân nhắc liệu mức giá được chào bán có tương xứng với giá trị sử dụng, khả năng tạo dòng tiền và thu nhập của họ hay không. Khi mặt bằng giá vượt quá tốc độ tăng thu nhập của người dân, thanh khoản sẽ suy giảm.

Giá trị của nhà đất có còn được coi trọng?

Trước xu hướng dòng tiền dịch chuyển sang căn hộ, ông Lê Quốc Kiên cho rằng còn quá sớm để khẳng định quan niệm “có đất mới là tài sản giá trị” đang mất đi tại các đô thị lớn như TP.HCM.

Theo ông, điều đang thay đổi không phải là giá trị của đất mà là sự dịch chuyển của dòng tiền và nhu cầu thị trường sang những sản phẩm phù hợp hơn với bối cảnh hiện tại.

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung đất nền và nhà liền thổ ngày càng hạn chế do quy định pháp lý chặt chẽ hơn, chi phí phát triển dự án tăng cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm. Trong khi đó, phần lớn nguồn lực của các doanh nghiệp bất động sản lại tập trung vào phân khúc căn hộ, giúp các dự án chung cư thu hút sự quan tâm của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Dù vậy, theo chuyên gia, về dài hạn, đất và nhà gắn liền với đất vẫn sở hữu những lợi thế riêng mà căn hộ khó thay thế, đặc biệt là tính khan hiếm của quỹ đất trung tâm và quyền chủ động trong khai thác, phát triển tài sản.

Ông nhận định xu hướng hiện nay phản ánh sự dịch chuyển của dòng tiền và nhu cầu thị trường, chứ chưa phải sự thay đổi về bản chất giá trị của bất động sản gắn liền với đất.